北京、上海楼市政策大变化
导读：12月14日，北京五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，涉及普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限、下调房贷利率几大调整。
北京
12月14日，北京五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，涉及普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限、下调房贷利率几大调整。
本次最受关注的即首付比例下调，首套房首付比例统一降至30%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。
在此之前，个人购买北京政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。
而自新规执行起，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，将不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%；二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。贷款最长年限也从25年恢复至30年。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次北京对购房首付比例做了下调，从首套和二套、市区和郊区等落实了更好的差异化政策，将降低首付比例或者说首付款的支付，有助于提高购房者的购买力，增加购房信心和积极性，带动交易量上升。
“购买城六区之外的住房首付比例略低，这既符合北京城市功能和布局优化调整的要求，也结合了近几年土地供应实际，以促进职住平衡。”市住建委相关负责人还表示，近几年北京在土地供应上，重点是向城市副中心和顺义、大兴、亦庄、昌平等平原新城倾斜。
首付比例下调的同时，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整。
此前，北京执行首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平。调整后，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。
根据央行最新公布的LPR报价，5年期以上LPR为4.2%计算，城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。各银行可根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。
“继‘认房不认贷’后，此次再次调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”市住建委相关负责人表示。
严跃进表示，北京落实了此前央行的“双降”政策导向，同时针对市区和郊区做了差异分类，有助于月供或按揭贷款成本的降低。“政策效应明显积极，通过降低利率来降低月供成本，同时城六区和非城六区的操作，也有助于基于各地实际情况，更好落实北京郊区市场的产城融合等工作目标导向。”
除了首付比例、房贷利率下限、贷款年限，另一重要内容便是调整普通住宅认定标准。
北京的普通住宅认定标准制定于2014年，包含三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。
随着北京房价逐年上涨，市面上很多房源已经不符合普通住宅标准，而这在此前不仅影响购房者的首付比例，也影响税费等多个方面。中指研究院的一份数据显示，2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元、610万元、395万元，均高于普通住宅标准。
本次调整后，北京的普宅标准各环线的单价上限明显提高，且不再看总价。具体而言，须满足三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米。
据悉，新政实施后，市场上可被认定为普通住宅的商品房将从过去的约三成提高到约七成，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。
严跃进表示，调整后的标准更加符合北京的实际情况，建筑面积标准从过去140平方米界限调整到144平方米，对价格标准也做了调整。最近几年房价上涨，需要根据价格变动来调整“豪宅线”，北京此次对各个环线总价线做了上调，更多房源可被认定为普通住宅。
今年来，北京已经数次发布楼市新政。9月1日，北京宣布实施“认房不认贷”政策，在该政策刺激下，9月北京二手房网签量明显增加，但此后10月份受长假因素影响成交量回落，网签量降至10653套。11月份，北京二手房成交量出现回升，成交超过1.2万套。
根据北京市住建委最新公布的网签数据，北京今年11月份一二手房总网签量16954套，环比10月份上涨7.1%；其中二手住宅网签12545套，环比10月份上涨17.76%。
当下，北京在政策“真空期”再度出手，对提振市场信心将有积极作用。严跃进称，北京本次政策非常全面，从购房成本降低、税费压力减少等角度入手，对降低买卖成本、增强买卖信心等都具有积极作用。继9月份一线城市“认房不认贷”之后，后续政策将继续放松，有助于巩固既有的企稳复苏态势，2024年房地产市场回升向好的态势将更加明确。
上海
12月14日，上海出台调整优化购房新政。
新政提出，优化差别化住房信贷政策。从首套房来看，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点；最低首付款比例调整为不低于30%。
从二套房来看，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点；最低首付款比例调整为不低于50%。
据11月最新的LPR报价情况，5年期以上LPR为4.2%，也就是说，上海首套房个人住房贷款利率下限调整为4.1%，二套房的房贷利率下限调整为4.5%。而在此前，首套及二套房的房贷利率分别为4.55%及5.25%。
房贷利率调低直接降低了购房者按揭贷款及月供成本。以200万元贷款额度、30年等额本息、二套房贷利率（4.5%）的标准计算，购房者月供为10134元，较之前的11044元减少910元。若其他条件不变，以首套房利率（4.1%）的标准计算，月供为9663.97元，较之前的10193.21元减少529.24元。
“此次住房优化政策有助于降低购房者资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本。”易居研究院研究总监严跃进认为，这有利于进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。
同时，此次政策还在在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。
严跃进认为，这有助于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡。
此外，上海市多部门还联合印发了《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。
“政策落地后的效果如何，仍要看居民的购买意愿和信心。”接受记者采访的某房地产行业研究所人员称，上海调整购房政策一定程度上上能提振居民信心，但具体情况如何，对于首套房及二套房的影响程度，还要等待后续的市场数据来验证。
记者注意到，近期，上海二手房市场较之前低迷行情有所回升。据上海链家研究院监控数据，11月份上海全市共成交二手房1.41万套，环比增长6%，同比减少13%；成交金额472亿元，环比增长7%，同比下滑16%；成交均价40693元/平方米，环比持平，同比下滑3%。
不过，新房市场仍未回暖。高频数据显示，11月份上海市共成交新建商品房5300套，环比增长4%，同比下降44%；成交金额396亿元，环比下降9%，同比下降42%。
来源：第一财经