180亿元重仓北京分钟寺 失去十年的合生创展重启扩张

导读：5月19日下午，北京成功出让三宗宅地，其中，位于丰台区分钟寺的L-39、L-41两地块，均被合生创展（HK 00754）收入囊中，加之10天前收入的L-24、L-26地块，合生10日内在京豪掷180亿补充土储，这相当于该公司2019年全年的销售业绩。

朱孟依卸任后的100余天后，他的接班人、女儿朱桔榕带领跨过疫情的合生创展，选择在北京重新开启扩张之路。

5月19日下午，北京成功出让三宗宅地，其中，位于丰台区分钟寺的L-39、L-41两地块，均被合生创展（HK.00754）收入囊中，加之10天前收入的L-24、L-26地块，合生10日内在京豪掷180亿补充土储，这相当于该公司2019年全年的销售业绩。

10天，25万平，180亿

5月19日下午，北京集中出让三宗地块，其中分钟寺两宗不限价地块的归属备受关注。10天前，分钟寺的L-24、L-26地块（一起出让），被合生以以72.2亿元竞得，溢价率达到了26.2%。彼时市场就有各种猜测传出，或言合生将一鼓作气完成“三连”实现整体开发，或言合生未必能承受三宗地块的集中投资要与人“分食”。

相较于10天前的分钟寺土拍，19日的出让更为激烈，先是56轮竞价，合生以42亿元竞得分钟寺L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/㎡，溢价率和楼面价创造了北京年内新高；后又经过82轮的激烈角逐，合生以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/㎡。

来自北京市规自委的信息显示，19日成交的分钟寺两宗地块，均为不限价居住用地。L-39地块建设用地面积为1.78万平方米，建筑控制规模≤5.51万平方米；L-41地块建设用地面积为2.98万平方米，建筑控制规模≤8.85万平方米。 加上10天前，合生创展以72.2亿拿下的L-24、L-26地块（建设用地面积3.58万平，规划建筑面积≤107437平方米），合生方面10天内用180亿元的代价，让自己在京可售面积陡增超过25万平方米，称为名副其实的三环地主。

溢价率代表着市场的热度，不限价、三环绝版两大条件早已经为分钟寺地块的定价加持。

北京商报记者梳理发现，前后三次土拍，共吸引包括合生、融创、中海、平安、世茂在内的28家房企及联合体参与竞拍，虽然参与企业前后有所重复，但仍可以说明区域价值在业内被高度认可。

在合硕地产首席分析师郭毅看来，从规划用地安排来看，也为合生未来10万+提供了支撑。“城中村”改造的分钟寺目前属于住宅先行阶段，合生的“包圆”举措也可以看出，他对于这个区域价值的认可。7万+的楼面价确实处于一个市场相对较高的水平，但如果区域未来有商业配套支撑，同时又是处三环这样一个稀缺的地理位置，再加上地块本身极强的产品可塑性，综上种种是合生高价拿地的底气。

郭毅进一步表示，分钟寺整体有100万平米的拆迁规划，未来将打造产城融合的商务区，包含商贸、办公、金融等产业，按照受众定位，高端住宅的产品也能够被市场所认可。

贝壳研究院高级分析师也潘浩认为，分钟寺区域为三环边少有的价值洼地，虽然当前居住氛围较弱，但便利的交通条件以及真空竞争环境为其带来较好的发展机遇，三宗相邻地块集中成交和入市，未来将形成合力，打造新的中高端居住板块。

三大因素重启扩张

就地理位置来看，分钟寺地块位于东南三环到四环之间，距南三环直线距离不足1000米，距离京沪高速不足700米，距离地铁10号线分钟寺站700米左右，离国贸4站地，刘家窑2站地，学校和医院配套也尚属完善。

更重要的是，让适应了慢节奏的合生下定决心一口气拿出近200亿元在京拿地，是与分钟寺一级开发商密切的关系。

公开信息显示，2018年，分钟寺村列入北京市棚户区改造及环境整治计划，棚改后的分钟寺村规划总占地面积约21.04公顷，总建筑规模约32.5万平方米，

天眼查显示，分钟寺棚改项目背后的一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司。天眼查显示，其最大股东是北京珠江房地产开发有限公司，持股比例62.14%，二股东是珠江人寿保险股份有限公司，持股35.83%。

1992年，朱孟依在香港成立合生创展，由于境外投资者不能在内地开发房地产的政策，第二年在广州创办了珠江投资。而珠江投资与合生创展两家公司，被称为老掌门人朱孟依在地产行业中的“左手右手”，二者合称为“珠江合生系”。

除此之外，朱桔榕的“新官上任三把火”也被看做是此番入市的一大原因。

今年初合生创展集团发布公告，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获任董事会主席。朱家第二代接班，合生“二代”时代开启。彼时就有分析称，朱家二代掌门人的领导风格更加进取，合生正在改变以往大盘囤盘式的开发模式。届时人们会在越来越多的土地竞拍现场见到久违的合生身影。

“未来一两年内北京新房市场，尤其是南城的价格也会在不限价产品的影响下有一定提升。”58安居客房产研究院北部分院总监李震则表示，2020年以来，北京土拍市场不再是限竞房一家独大，纯商品房、共有产权住房等多点开花，尤其是不限价用地的增多与房企的追捧，可以看出市场高端居住需求开始抬头。

失去的10年

然而，对于合生来说，拿地仅仅是重启扩张之路的第一步。

2004年合生成为首个迈过百亿销售门槛的房企，但此后经年，其销售额常年徘徊在百亿上下，昔日的“华南五虎”之首，也被恒大、万科、碧桂园在规模上远远甩在身后。直到2019年合生才终于跨入200亿门槛，至212.58亿。换句话说，近期在京拿地的总额已经逼近该公司去年全部销售业绩。

从2010年至2017年，合生创展销售额分别为144亿元、76亿元、116亿元、113亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元。2018年合生销售额同比增长61.69%，但也仅达到149.75亿元。

与其他“高周转”房企不同，受“慢周转、高溢价”战略影响，合生错失了规模增长的机会。在郭毅看来，此次合生180亿元重仓丰台分钟寺，也可以看做破题“慢周转”的举措，毕竟在上次拿地时就已经有所表现。

据了解，在拿下上一宗分钟寺地块的第二天，合生便发布了招聘公告，涉及岗位包括设计经理、营销副总、生产副总经理、项目总经理、策划经理以及销售经理等，此举在业内人士看来，意味着合生创展开始对项目的入市时间有了更严格的要求。

郭毅称，合生拿地之后迅速着手营销团队，在一定程度上也可以说明其开始进一步去加速项目的周转率，从北京最近几年小板块集中供地来看，早开盘才能抢先聚拢区域需求，打开市场局面。

针对拿地后的计划，北京商报记者致电合生方面，截至发稿前，未接通电话。

记者 卢扬 王寅浩