东坝限竞房地块底价出让 产品定价双尴尬考验操盘能力

导读：5月15日下午，北京开启新一轮土地出让，两宗地块总起始价30 4亿元。其中，旭辉+金地+首开联合体以20 55亿元底价摘得朝阳区东坝乡限竞房地块，楼面价约4 23万元 平方米。

记者 卢扬 王寅浩

5月15日下午，北京开启新一轮土地出让，两宗地块总起始价30.4亿元。其中，旭辉+金地+首开联合体以20.55亿元底价摘得朝阳区东坝乡限竞房地块，楼面价约4.23万元/平方米。

记者了解到，东坝乡限竞房地块吸引了远洋、旭辉+金地+首开联合体参与竞拍，但因远洋并没有到场，最终由旭辉+金地+首开联合体底价赢得土拍。

根据出让文件，上述地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，土地面积约2.01万平方米，建筑控制规模约4.85万平方米。此外，按照出让要求，该宗地中商品住房销售均价不超过69422元/平方米，且最高销售单价不得超过76364元/平方米。

限竞房地块出让之初，都会有价格方面的限制，但记者了解到该地块69422元/平方米的限售均价，未来实则不具备太大的竞争优势。

合硕机构首席分析师郭毅表示，从东坝乡的区域来看，开发商在该区域的定位是高端住宅产品，所以周边较新的商品房均价都在9万-10万元的价格区间，限竞房因受“7090”限制，所以在空间尺度达不到豪宅标准，不可能与豪宅标准的产品去竞争。但是与周边二手房的价格相比，6万9的限价又略高，远超于该区域中小户型的均价区间。目前东坝的二手房很多是早期的保障房、回迁房，也有一些房龄10年以上的二手房，此类房源价格多在4万左右。

郭毅称，东坝乡具有“两极分化”的特殊性，与其他区域有非常大的不同。如果在产品打造上，开发商投入过多，那么后期房价就会顶到限价的上限，而且不具备与豪宅竞争的优势；如果产品方面稍加控制成本，那么其价格优势又不突出。所以本身该地块的限售价格，对于目前所处的市场而言是非常“尴尬”的，在整体产品打造和营销能力方面都提出了更高的要求，未来开发商操盘难度大。

据了解，目前朝阳区东坝乡的新房项目：和光尘樾79800元/平方米、富兴首府85000元/平方米、恒大华府2300万元/套；二手房项目：首开常青藤69922元/平方米、奥林匹克花园63000元/平方米、北京城建福润四季45082元/平方米。

贝壳研究院高级分析师潘浩则认为，该地块底价成交也可以看出热度并不高，原因在于东坝区域属于朝阳区发展相对滞后的板块，整体交通和配套条件较差，且该地块距离东坝核心板块较远且配套不完善。不过，潘浩表示，该地块最大的优势在于其临近在建的地铁三号线，在交通条件上优势明显，或将成为未来新的发展板块。

在此之前，东坝乡另有相邻的两宗限竞房地块因故被暂停出让，至今尚未恢复挂牌。记者查阅发现，这两宗限竞房地块均为F1住宅混合公建用地，合计规划建筑面积约17.48万平发米，起始出让价达70.28亿元，地块限售价格也与今日出让的地块相同。郭毅表示，6万9的限售均价，说明主管部门对于东坝乡地区土地的价值判断还是持较为乐观的态度，未来可能会在产品配套方面有所跟进。