中坤广场改造在即 小业主利益谁来负责
导读：距离大钟寺中坤广场项目被收购已一年有余，而项目背后六年来纠缠不清的纠纷终于有了新进展。近日，北京商报记者从知情人士处获悉，目前收购方已经原价回购小业主们的产权，并将此前的所欠租金、违约金、滞纳金等一次性返还给小业主，约70%的小业主已经签约，据了解回购将截止到七月底。
距离大钟寺中坤广场项目被收购已一年有余，而项目背后六年来纠缠不清的纠纷终于有了新进展。近日，北京商报记者从知情人士处获悉，目前收购方已经原价回购小业主们的产权，并将此前的所欠租金、违约金、滞纳金等一次性返还给小业主，约70%的小业主已经签约，据了解回购将截止到七月底。但部分小业主对记者表示，所欠的租金等均是业主们该得的，绝不同意原价回购。事实上，中坤广场项目和小业主之间的纠纷已存在多年，如今项目被收购，小业主们的利益该由谁来维护？
原价回购
多位小业主对记者表示，自己购买的产权早就不能自己支配了，现在全部进行了围挡。“眼看着项目快要重新进行装修了，纠纷还没有得到解决。”记者现场看到，位于大钟寺的该项目处于一个近乎全封闭的状态，几乎都被围挡遮住。据了解，从2019年5月开始，该项目就已经处于此状态，并有人专门负责看守。目前，仅家乐福还在正常营业。
据中坤广场一位知情人士透露，收购方还是要以原价回购的方式，收购小业主们的产权，对于同意的小业主，会将此前的所欠的租金、违约金、滞纳金等一次性返还。对此，他表示，高达70%的小业主已经签约，收购截止七月底。
不仅如此，另一位知情人士表示，项目已经开始对接施工团队，派人进行调研和测绘，希望小业主们还是尽快和企业协商并解决此事。
对此，其中一位小业主对记者表示了原价回购的不满：“中坤广场之前所欠我们的租金、滞纳金等，都是我们应该得到的，我们只接受以现在的市场价出售我们的产权。”另一位小业主则表示，他是在2006年以6万/平米的价格购买了40多平米的商业用地，共计200多万。“如果大钟寺中坤广场以十几年前的价格进行回购，我们绝不会同意，中间的损失谁来偿还？”
事实上，大钟寺中坤广场早在2018年12月份就开始陆续与部分小业主签署“原价回购”协议，但并未包含所欠租金、滞纳金、违约金等，因此大部分业主拒不妥协签约。记者了解到，当时“妥协”的小业主多是在2014年购买的大钟寺中坤广场的部分用地，价格为15万元/平方米。当时中坤集团将这部分小业主的房产证抵押给了银行，由于这部分业主没有取得房本，所以无奈之下，选择妥协。
对此，记者分别联系了收购方和第三方东方资产管理股份有限公司（以下简称“东方资产”），截至发稿，收购方方面表示不作回应，而东方资产方未作回应。
六年纠纷
大钟寺中坤广场与小业主们的纠纷已经有6年之久。该项目于2004年底开工，2006年大钟寺中坤广场项目由中坤集团旗下北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称“中坤长业公司”)进行开发，并对一部分产权进行销售，中坤集团旗下的大钟寺商业有限公司(以下简称“商业公司”)同时对出售的单位进行回租。2007年完成主体工程并宣布开街。据一位业主回忆，中坤集团方面当时承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报，当时共有1200多个小业主。
据介绍，在高回报和连带保证的承诺下，许多业主在2007-2008年间，以每平方米4万-5万元的价格购买了商铺。直至2013年前，商铺业主都拿到了相应租金回报，但从2014年开始，中坤集团方面不再兑现承诺给予的租金回报。此外，记者了解到，小业主与中坤集团签订的十年租约，租期大多在2017年8月底已经到期。因小业主认为中坤集团未给2014-2017年间应有的租金，导致矛盾逐步升级。
由于产权分散，大钟寺中坤广场也无法统一进行管理和出租。随后，小业主们在无奈之下选择自救，多位小业主表示，租出去的自家店铺被中坤集团强制关闭，但中坤集团却将自家的商铺对外出租，但拒绝支付租金。
直到2019年2月，收购方斥资90亿元收购了大钟寺中坤广场。此次收购，收购方是通过第三方公司东方资产管理股份有限公司完成的。
未来前景
北京厚大合川律师事务所法律顾问中心负责人罗思翔律师认为，首先，无论目前改造的是商场公共区域还是商铺，只要改造行为未经业主同意，其行为都将构成侵权，业主有权要求恢复原状，相关费用应由侵权方承担，如果造成损害的，还应予以赔偿；其次，就目前商场提出对业主商铺进行原价回购的要求而言，只要双方意思表示真实、签订协议、并在不动产登记中心进行相应的物权变更即可，公司提出的原价回购本质上是一个合同要约，业主有权利同意或拒绝；
最后，如果公司面对业主的合理诉求置之不理，一方面会让公司陷入诉讼的泥沼中，大量耗费时间和金钱，疲于应诉。另一方面如果公司目前确有寻求其他公司对其并购、重组等需求，大规模的诉讼记录可能产生对其估值不利的尽职调查报告。
对于收购方来说，最大的隐患则为业主与中坤集团的纠纷。北京市华泰律师事务所律师张禹表示：“根据我国《公司法》第一百七十三条，公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单，一般情况下收购人是需要承担被收购公司债务的。
"收购方通过第三方公司进行收购，其实也在一定程度上规避了风险。”张禹直言，所谓的收购就是进行了股权转让，实际承担债务的人也进行了变更。但如果中坤仍未履行合同，业主也可继续起诉中坤集团。业主和中坤集团间的纠纷不能解决，业主还是产权所有人，对于收购方来说，不管是转型还是继续运营都会受阻。
2004年底，大钟寺中坤广场于开工。2007年，完成主体工程并宣布开街。2013年下半年，由于项目的问题逐渐显现，中坤集团宣布将旗下商业项目北京大钟寺中坤广场变更为写字楼，却遭到小业主集体抵制。从2014年开始，中坤集团方面不再兑现承诺给予租金回报。2017年8月底，小业主与中坤集团签订的十年租约，大多在已经到期，因小业主认为中坤集团未给2014-2017年间应有的租金，导致两方直到今天僵持不下。
对于中坤广场项目的商业前景，北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，大钟寺中坤广场项目的没落主要为两个因素所致：第一是由于商场流通性不强，不能形成完整的商业氛围，在这种背景下，持续经营会有很大的资金压力；第二是中坤集团早期通过销售商铺回笼现金的做法导致了产权分散，让企业很难整体规划统筹以及管理和经营。“如果有企业收购，能够解决产权问题，项目也可以进行统一管理和运营，未来还是有一定的发展前途。”
此外，赖阳坦言，“实际上，写字楼的商业回报是低于纯商业的，但如果接盘价格很便宜的话，做写字楼也不失为一种很好的选择，后期也可以进行改造提升价值，同样是一种很好的投资机会”。
记者 闫岩 王莹莹