北京土地半年交易量减少 下半年供应或大幅增加

导读：根据北京市规划和国土资源管理委员会公告，6月北京仅出让一宗用地，为挂牌出让的工业土地，出让土地面积1.76万平方米，规划建筑面积1.35万平方米。该出让地块位于大兴区庞各庄镇，挂牌竞价起始时间为2018年7月12日，起始价3073.38万元，最小递增幅度为20万元，保证金为为600万元。

根据北京市规划和国土资源管理委员会公告，6月北京仅出让一宗用地，为挂牌出让的工业土地，出让土地面积1.76万平方米，规划建筑面积1.35万平方米。该出让地块位于大兴区庞各庄镇，挂牌竞价起始时间为2018年7月12日，起始价3073.38万元，最小递增幅度为20万元，保证金为为600万元。

据我爱我家市场研究院统计资料显示，6月土地成交共6宗，建设用地面积合计47.4万平方米，规划建设面积82.76万平方米。其中居住类用地2宗，建设用地面积为24.2万平方米，规划建筑面积44.32万平方米；商服金融类用地2宗，建设用地面积为14.68万平方米，规划建设面积24.19万平方米；工业用地2宗，建设用地面积8.52万平方米，规划建设面积14.24万平方米。丰台区、顺义区、房山区各成交一宗，建设用地面积分布为9.02平方米、15.17万平方米和11.38万平方米；开发区成交3宗，建设用地面积共计11.83万平方米。成交的6宗土地均为5月公布的招拍挂土地。

相比5月份的零成交量，及4月和3月各成交一宗，6月成交量明显增加，这主要是因为5月放出了多宗用地，这些用地的招拍挂起始日又多在6月。截止目前，今年成交宗数最多的还是1月的16宗，这也是去年12月放出土地多达20宗所致。

半年供应量、成交量同步下降

2018年上半年，土地供应合计17宗，供应建设用地总面积为126.36万平方米；土地成交合计31宗，成交建设用地面积总计为262.88万平方米（详见图1）。与2017年上半年65宗供应用地相比，土地供应数量减少73.85%，供应建设用地面积相应减少70%；土地成交数量减少36.73%，成交建设用地面积减少22.86%。如果与2017年下半年63宗供应用地相比，土地供应数量减少73.02%，供应建设用地面积相应减少76.79%，土地成交数量减少45.61%，成交建设用地面积减少44.32%。

从土地分类来看（详见图2和图3），今年上半年居住类土地供应8宗，供应建筑面积为59.43万平方米，也大大低于2017年的供应情况，2017年上半年居住类土地供应41宗，下半年居住类土地供应50宗。商服金融类土地供应6宗，供应建筑面积为57.06万平方米；工业用地供应3宗，供应建筑面积为9.87万平方米。上半年居住类土地成交21宗，成交建筑面积为174.97万平方米；商服金融类土地成交7宗，成交建筑面积77.09万平方米；工业用地成交3宗，成交建筑面积为10.82万平方米。无论从数量还是面积来看，居住类用地都是最大需求，其次是商服金融类。

郊区依旧为拿地主场，楼面价、溢价率同比环比均下降

从区域分布上看，上半年北京宅地供应和成交主要集中在郊区，顺义区和房山区上半年各供应2宗地，供应建设面积最大的是顺义区，为18.81万平方米；丰台区、门头沟区、密云区和延庆区分布供应1宗。从成交来看朝阳区、丰台区、大兴区和门头沟区各自分布成交3宗，其中成交建设面积最大的是门头沟区，共计43.12万平方米。

从成交金额来看，今年上半年因为土地成交宗数减少，成交金额也相应下降。从楼面价来看，2017年上半年到今年上半年，楼面价呈现持续下跌趋势，同样地，溢价率也是逐渐递减。这也从侧面说明了当前的房地产调控政策对土地供应价格的影响效果。

表1：2017年1月 – 2018年6月半年度居住类用地成交情况一览

数据来源：我爱我家市场研究院

下半年供应或大幅增加 租赁用地成为亮点

综上可以看出，2018年上半年北京土地市场相比于2017年，在供应和成交的量、价上都明显低于2017年，今年1月的高成交量实际上也源自于去年12月的供应，2018年上半年土地供应整体上是有明显下滑的。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析认为，根据北京的土地供应规划，今年的土地供应总量与2017年是基本一致的。但当前的房地产市场调控政策给土地拍卖上了诸多限制，比如限房价、竞地价、自持比例等，使得开发商拿地意愿不强。今年上半年，北京已流拍7宗地，其中6宗为住宅用地，1宗为商服金融类用地，而2017年全年仅有2宗土地流拍。鉴于流拍土地增加，政府在土地供应的方式上有更多考虑，所以今年上半年的供应节奏有所放缓，同时还有相应的调整，比如年初流拍的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村用地在5月重新挂牌，依然是限价住宅，销售均价、最高销售单价、建设用地面积都未改变的情况下，起始价从上次的63.27亿元降到当前的49.8亿元。

但北京已有明确的土地供应规划，所以当前的低供应量不会持续太久。

根据去年发布的北京土地供应五年规划，2017年到2021年北京将供应住宅用地6000公顷（平均每年供应1200公顷），其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设，这其中又包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。这一计划导致2017年北京市大幅增加了土地尤其是宅地的供应，共有产权用地更是多次批量释放，全年供应土地128宗，相比2016年44宗多出两倍；住宅用地更是从2016 年的15宗飙升到了2017年的71宗。

而根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，其中国有建设用地供应4100公顷，集体土地租赁住房用地供应200公顷，与2017年基本持平。国有建设用地计划总量的4100公顷中，住宅用地计划1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷。由此可见，今年的供地计划没有根本变化，但上半年成交土地的总建设面积仅174.97公顷，远远低于1000公顷的供应计划。因此，下半年北京土地市场或将大幅增加供应，接下来的供应量、成交量会呈上升趋势。

此外，当前的土地供应计划相比去年有个明显的变化，就是明确了集体土地将作为租赁住房用地的供应来源，这是北京对国家“租购并举”战略的落实，未来可进一步推动住房租赁市场的发展，对其它城市的租赁政策也有良好的示范作用。

总之，在“房子是用来住的，不是用来炒的”这一国家原则和推动住房供给侧改革这一目标的要求下，下半年北京将继续大量供应保障性住房、共有产权房等住宅用地，建设租赁住房的集体土地也会陆续推出，整体供应量依旧会保持2017年的水平。

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