万科众筹打造定制化自持地块 一个新型房地产商业模式诞生

导读：12月1日，北京“限房价、竞地价”4宗地块拍卖结果全部出炉，住宅面积全部由企业持有，且自持年限为70年，其中以109亿元总价拿下2宗海淀永丰地块的万科颇受关注。12月4日，万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖针对上述地块的运作模式回应称，万科将通过“众筹”破局运营难题。

记者 李洁

12月1日，北京“限房价、竞地价”4宗地块拍卖结果全部出炉，住宅面积全部由企业持有，且自持年限为70年，其中以109亿元总价拿下2宗海淀永丰地块的万科颇受关注。

12月4日，万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖针对上述地块的运作模式回应称，万科将通过“众筹”破局运营难题。

“万科将选择一些企业进行众筹合作，概括来说，北京万科负责房屋建设、配套引进以及物业管理；众筹企业则在早期进行**，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金将返还企业。”刘肖如是说。

一个新型房地产商业模式诞生？

由传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”的“众筹租赁住宅建设持有”，这在房地产领域是一种新的尝试。

据刘肖介绍，在这两个地块里，万科将选择一些企业进行众筹合作，其中北京万科将负责房屋建设、物业管理、社区配套引进及经营服务；众筹企业在前期进行众筹**，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业。

“其中，最小众筹份额为一个住房单元或是一整栋楼，且不做单户分割。”刘肖表示。

此外，万科还将根据企业员工需求开展房屋规划设计，打造定制化的高品质众筹社区。

据悉，万科在选择众筹企业时也有自己的标准，企业主要是以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业，并认同万科的绿色工业化理念。

“众筹是想解决各方痛点，取得多方共赢结果。”刘肖如是说，一方面，因为有众筹伙伴的进入，能够帮助项目尽早入市，解决北京的供应短缺问题。另一方面，众筹的方式意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金，万科的运营模式亦由“重”变“轻”。

“众筹是改变生产制造的方式，将减少中间环节，能够极大降低成本，从而提供更便宜的房子。” 刘肖如是说。

收并购后 万科的新尝试

值得指出的是，北京万科坚决拿下两宗全自持住宅地块的背后，是出于对北京土地市场的深度考量。

近年来，北京土地市场高价地频出，但在高价地的竞争中却极少看到北京万科的身影。

实际上，在刘肖上任后，北京万科在土地市场表现较为低调。据记者不完全统计，2015年北京万科通过招拍挂仅拿到3块地，且体量均比较小；2016年，除去两宗“限房价、竞地价”地块，万科在其它住宅地块竞拍时亦少有斩获。

这样下去北京万科的土地储备以及未来发展会不会受到影响？

“土地招牌挂拍出的高地价、高房价带来的只是短期的高利润，房价上涨过快，市场缩量，对企业是涸泽而渔，完全不能做到可持续增长，不符合万科追求高周转、追求开发效率、追求服务更多客户的发展模式。”刘肖表示。

为了保持规模增长，近两年北京万科主要通过收并购的方式进行土地储备，更在今年打造了曼哈顿计划，并成功入市了翡翠公园以及大都会两个项目，而其它并购项目则并未披露。

不过有业内人士指出，每一种模式都有一定的局限性，并购、收购虽然可行，但是收购前期都需要解决股权、债权等各种问题，不仅时间风险大，财务上项目并表也比较复杂。

在北京市政府推出“限房价、竞地价”自持地块后，万科又多了一种新的发展渠道。

“自持地块出来后，我们敏锐地觉察到这是一个行业变革的机会，将颠覆房地产市场的传统认识和既有模式。”刘肖如是说。

同时他表示，购租并举的住房制度，将是解决住房问题的抓手，随着北京这类持有型项目的逐渐增多，它将在市场中成为“可流通可重复利用”的持续有效的长期住宅供应，不仅能够减轻北京的住宅供需压力，还能够形成长期的市场预期，降低买房市场的非理性因素，对于高房价和高地价具有行之有效的缓解作用。

众筹能否解决全自持项目的运营难题，现在离下结论还很远，中原地产市场研究总监张大伟分析指出，“众筹可以解决前期资金压力的问题，最重要的是解决了变现的通道，降低项目的风险，但一定程度上也降低了未来如果出现通货膨胀等**带来的好处，未来面临的挑战也会非常多”。

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