2014年写字楼租价将温和上涨 工业物业持续乐观

导读：随着经济前景出现改善，预计大部分市场在短期内租赁成本上涨, 由于低空置率及新增供应有限，北京的企业入驻成本也将出现强势增长。

戴德梁行发布“大中华区2014 年展望”报告，报告指，未来几年，租赁成本上升率将低于通胀率，但是，大中华区的前景则喜忧参半，未来两年大中华区写字楼租赁成本预计将出现温和增长，其中在成熟市场因为新供应量有限，租金上涨将遥遥领先区内其它市场。相比之下，预计中国大多数二线城市的新供应及空置率将大幅增加。与此同时，中国大陆的工业地产的乐观情绪将持续，因为稳固的供需基本面将支持租金增长。

未来两年平均租赁成本将增加7%

随着经济前景出现改善，预计大部分市场在短期内租赁成本上涨, 由于低空置率及新增供应有限，北京的企业入驻成本也将出现强势增长。

相较之下，新建成物业的大量涌入将继续压抑制很多中国二线城市租金增长。尽管香港在2013 年的租金出现下滑，但预计其未来两年的租金将增长，进一步巩固其作为亚太区内最昂贵写字楼市场的地位。

二线城市最优租金不足均值一半

在中国二线城市， 最优写字楼的租赁成本仅为大中华区平均值的46%。此外庞大的新增供应量和不断上升的空置率将继续抑制租金增长，租户也拥有更多机会搬迁到更优质地段更好的写字楼去。

在成熟市场，上海的增幅预计会相对温和，因为需求将会被非核心区的大量新供应所吸收。处于城市核心区的租户也有机会通过搬离核心区来降低写字楼租赁成本。

不过在北京和香港，租金上涨将高于全国平均水平，低空置率和强劲的租户需求将会拉动核心区写字楼租金的不断攀升。

最优租金增长仍保持积极态势

2013 年大中华区的商业氛围大体偏于疲弱。由于大型租户更为谨慎，导致许多租户搬迁至非核心区或暂时停止了写字楼扩租计划，吸纳量也降至2009 以来的最低水平。因此，整个年度的租金增长受到抑制。但是，报告预期2014 年的情况将小幅改善，特别是新增供应相对有限的成熟市场。

超60%新增写字楼位于现有核心区之外

报告指，大部分新增供应将来自城市的外环及城市新区。

纵观整个大中华区，只有37%的新增供应位于现有核心城市区域。

在成熟市场，例如香港，核心区的新供应比例占总供应之比甚至更小，只有8%。虽然上海未来两年新增开发供应强劲，但超过三分之二，约70%，位于市中心之外边缘区的次级市场，例如虹桥和浦东。相较之下，诸如沈阳、大连和青岛等二线城市核心区的快速扩张，则一定会阻碍最优租金的上涨，或令最优租金在短期内进入小幅下滑轨道。

工业物业市场持续乐观

报告指，中国大陆的工业地产的乐观情绪将持续，因为稳固的供需基本面将支持租金增长。此外，投资者兴趣的快速提升将令更多资本流入，因此，预期未来五年投资回报率将因此受到抑制。

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